Một dự án pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín chỉ là điều kiện cần chứ không phải điều kiện đủ để hấp dẫn đầu tư, nhất là trong bối cảnh thị trường như hiện nay. Đâu là những rủi ro thường gặp liên quan đến hiệu quả đầu tư mà khách hàng cần lưu ý? Dưới đây là một số rủi ro phổ biến mà khách hàng cũng như các nhà đầu tư BĐS tại Đồng Nai có thể gặp phải.
Dự án tốt nhưng có vi trí xa trung tâm
Đây là trường hợp chủ đầu tư phát triển dự án tương đối bài bản. Nhưng để giảm giá đầu vào, họ phải chọn những khu đất xa trung tâm. Việc thiết kế, xây dựng nội khu đồng bộ ở một mức độ tương đối thì chủ đầu tư có thể thực hiện được.
Mặt khác, chủ đầu tư cũng không thể can thiệp vào những yếu tố cộng hưởng từ bên ngoài như: Môi trường xung quanh ô nhiễm, ngập nước, dân trí thấp, thiếu tiện ích, thưa thớt người…là những yếu tố kéo giá trị của dự án xuống. An ninh trật tự cũng là yếu tố cần lưu ý. Nếu ở chung cư có bảo vệ chuyên nghiệp thì an ninh tương đối đảm bảo; những khu nhà ở thấp tầng, đặc biệt liền kề sông, xa trung tâm, thành phần cư dân xung quanh phức tạp.
Một số dự án hiện nay, các chủ đầu tư đang cố gắng làm xong phần cần bán để lấy tiền, họ không chú trọng bán xong rồi để làm sao giá trị sản phẩm mà khách hàng đã mua tăng giá, mà muốn tăng giá phải nghĩ đến tiện ích và giá trị kết nối các dự án xung quanh, mà khách hàng hay gọi là công thức “AT” ăn theo. Nhìn chung tổng quan của các dự án hiện nay chủ đầu tư thiếu 1 cái nhìn hợp nhất, họ không có sự liên kết hoặc liên minh tạo nên liên kết vùng để đẩy và kéo 1 khu vực thành 1 khu phức hợp, nếu làm được điều này khách hàng hưởng lợi từ những dự án xung quanh.
Sản phẩm cạnh tranh quá nhiều
Có thể chia ra cạnh tranh nội khu và cạnh tranh với sản phẩm ở dự án khác. Để rõ hơn, có thể nêu 2 tình huống về cạnh tranh như sau:
Chủ đầu tư quy hoạch dự án có trung tâm thương mại lớn và liền kề có nhà phố thương mại. Vậy việc kinh doanh các mặt hàng ở phố thương mại có bị trung tâm thương mại lấn át không? Đây là điểm mà khách hàng có ý định mua để đầu tư vừa cho thuê ở vừa kinh doanh phải đặc biệt lưu ý đến.
Với trường hợp khách hàng có nhu cầu đầu tư căn hộ cao cấp với mục đích cho thuê. Trong một khu vực quy hoạch bài bản, chủ đầu tư có tiềm lực, nhưng nguồn cung căn hộ cao cấp ở đây đã quá dư thừa, biểu hiện là nhiều dự án gần đó căn hộ ế còn nhiều, tỉ lệ căn hộ “tối đèn”, không người ở rất cao thì liệu có hiệu quả không? Ở đây, nếu khách hàng quyết định mua thì khi nhận căn hộ, để cho thuê được phải hạ giá thuê, muốn bán lại cũng khó vì quá nhiều sản phẩm cạnh tranh.
Rủi ro từ nhà quản lý
Đây là rủi ro khó kiểm soát, nhưng khách hàng cần biết để có dự liệu trước. Hiện nay, theo quy định thu nhập từ cho thuê BĐS phải chịu thuế thu nhập nhưng thực tế vẫn còn chưa chặt chẽ. Khi nguồn thuế thu nhập được cơ quan chức năng siết chặt sẽ ảnh hưởng đến nguồn thu của chủ sở hữu, qua đó tác động đến giá trị BĐS.
Một số dự án hoàn thành xong trước thời gian dự kiến, nhà nước có những ưu đãi làm giảm giá thành sản phẩm mới. Khi đó sản phẩm BĐS đã mua trước đó sẽ bất lợi khi cạnh tranh với sản phẩm mới.
Chương trình quảng cáo “ăn theo” các quy hoạch
Có nhiều dự án quảng cáo chạy theo dự án sân bay, cảng biển…Mới nghe qua thì có vẻ hay, nhưng khách hàng cần phân tích kỹ lưỡng sản phẩm. Mua BĐS gần sân bay thì có thể kinh doanh gì nếu không phải là cây xăng, khách sạn, mà để ở thì quá ồn. Lại có dự án quảng cáo ăn theo bệnh viện cao cấp. Nhưng nếu bệnh viện bên cạnh thì vấn đề môi trường, tiếng ồn có ảnh hưởng không, hơn nữa đây không phải là dịch vụ dùng thường xuyên. Việc nghiên cứu mua 1 sản phẩm BĐS, thông thường khách hàng phải nghĩ ngay đến chợ, trường học, siêu thị, nhà hàng, khách sạn, khu vui chơi…, nhưng nếu như có sân bay, cảng biển, bệnh viện thì đó không phải giá trị cộng hưởng hoặc liên kết vùng, khách hàng nên lưu ý.
Hứa hẹn về đầu tư cơ sở hạ tầng
Nhiều chủ đầu tư vẽ ra viễn cảnh tương lai nhà nước sẽ làm cầu, mở rộng đường qua dự án và giá trị lúc đó sẽ tăng. Rất nhiều trường hợp nhà mua đã lâu mà cầu không thấy đâu. Khách hàng thường xuyên bị môi giới lừa, lừa bởi tính hình thành trong tương lai, bởi họ sẽ đào tạo nhân viên môi giới vẽ những bức tranh màu hồng, tô đẹp cho dự án, thế nhưng không phải dự án nào cũng có những lời “mị dân” thực hiện được, do đó khách hàng cần quan tâm đến quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền cụ thể là bản vẽ 1/2.000.
Một khi đã nắm chắc các yếu tố quan trọng có thể kiểm soát rủi ro pháp lý, mức độ uy tín, năng lực chủ đầu tư, người mua nhà đất cần phải trang bị nền tảng kinh nghiệm để giảm thiểu rủi ro hiệu quả đầu tư.
